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家づくりは、漠然とした中から始まるケースが多いものです。
展示場に行き家が欲しくなったとか、建築雑誌を見てとか、きっかけはいろいろあるにせよ、
家を建てる気になっても、どのようなプロセスを踏めば良いのか判らないため迷ってしまい、
信頼できる業者にたどり着けないケースが多くみられます。
家づくりには、限られた予算があり、
予算内で出来るかどうかは分からないが、叶えたい夢が沢山あります。
そんな一般ユーザーに対し業者側は、費用を坪単価で表示します。
坪単価２５万などという破格の数字を打ち出している広告も見かけます。
しかし、よくよく調べてみると、２５万がフタを開ければ坪単価４５万以上になってしまうのです。
こんな話を聞くと、どの業者に頼めば良いのか選択するうえで、
何を根拠にすればいいのか見えてこないことでしょう。
例えば、勉強のためにと展示場に出向きます。
説明を聞いていても業者によって様々で、単価も異なる。
結局判ったのは、間取りと担当された営業マンの人柄程度となってしまう。
詰まるところ迷っていても進まないので、
「あの展示場の営業マンが感じのいい人だったから相談してみるか…」と、なってしまいます。
本当にそれでいいのでしょうか？
家づくりにおいて最も大切な事は、予算内で家を建てるという事です。
ただ家を建てると言ってもその内容は、まずメンテナンスの問題、居住性、ランニングコスト、
シックハウス対策等にかかる経費などがあり、数えればきりがありません。
これ等の基本を満たした上で、せっかく家を建てるのですから、
自分の気に入った空間も作りたし、遊び心も取り込みたい･･･。
限られた予算の中でも、納得の出来る建物を作りたい･･･。
家づくりというものは、プロセスを正しく進めていけばワクワクしながら創れるはずなのに、
選択を間違ってしまえば迷う事がたくさんあり、判らないまま進められる事になりかねません。
信頼できる業者を選び、予算内で家造りの基本を満たし、且つ妥協する事無く
夢を実現するにはどうすればよいのでしょうか？
まず知っていただきたいことは、
業者の規模が大きいからといってイコール信頼できる業者であるとは限らないということです。
施工業者が家を受注した際作成する見積書以外に、実行予算書というものがあります。
実行予算書とは、その家を建てるにあたり必要となる“原価”を計算した予算書です。
見積金額 − 実行予算 ＝ 荒利（会社の利益）
荒 利 − 会社経費 ＝ 純利（純利益）
業者によって金額が違ってくる大きな要素の一つに経費の違いがあり、
その経費は見積書に表記されません。
経費の幅を数字で表現すると、私が知る所では総工費の8％〜35％を占めています。
当然、業者の規模により異なり、そこで働いている職員の数によっても違ってきます。
全国展開をしている業者の中には、本店があり支店があり営業所が存在します。
それぞれに経費がかかり人件費が発生し、大きな利益を生み出さなければ会社は廻っていかなくなります。
例えば、３０００万の家を契約したとしましょう。
実はその家の原価は１９５０万で、残りの１０５０万は会社の経費に使われていることとなります。
３０００万の家を建てたと思っていても、
実のところ実行予算である原価1950万の家に住んでいるという事実を知る人は少ないでしょう。
当社が施工業者に対し認めている経費は10％〜15％としています。
それ以外に、建材仕入れ単価や施工手間費をも調整し妥当な金額かどうか一つ一つチェックし、
実行予算を施主様に提示するように義務づけています。
この方法は10年前から取り組んでいて、かかる費用がはっきりすると施主様と業者間のトラブルはなく、
両者の疑心暗鬼は発生しなくなりました。
今日まで、日本の住宅の発注経路の多くはハウスメーカーを通じて下請けの施工業者に渡されています。
一般ユーザーはもっと、このような流れや経費について知り、理解した上で契約すべきでしょう。
住まいづくりの中には専門の分野が多く、使われる建材も多種多様で
素人が一概に坪単価だけで高い安いを判断することはリスクが大きく、
後に後悔することになりかねません。
納得出来る住まいを造る一番良い方法は、施主様本人が建築の知識を身に付け、
現場を経験し自らが図面を引き予算書を作成するのが最良の方法なのでしょうが、
不可能ではないにしても、これでは時間がかかりすぎ、勉強を始めてから
家が完成するまでに10年以上かかってしまうかもしれません。
他に考えられる方法としては、建築の知識を持った専門家に自分に成り代わって
要望を表現してもらう事が一番手っ取り早く、安心できる方法ではないでしょうか。
そのためには大手のハウスメーカーのモデルハウスや広告・宣伝、感じのいい営業マンに流される事なく、知識を少しでも身に付け本当に信頼できる専門家を見つける目を育てることが、
住まいづくりにおける大切なポイントであるといえるでしょう。
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